“限贷限购”背景下合同履约裁判思路探析

2017年3月31日，为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”之定位，天津市人民政府办公厅下发《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发[2017]48号文），加强房地产市场调控工作，抑制房地产泡沫，保持房地产市场稳定。该政策自2017年4月1日起实施，引发坊间热议。笔者拟从房屋买卖合同（主要是二手房买卖，以下同注）在“限贷限购”背景下的履约裁判思路作一探讨，以期为各方评估自身法律风险提供参考。

一、“限贷限购”政策背景

2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先实施“住房限购令”。之后，全国各线城市陆续出台地方调控政策。2011年1月26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号文）。通知指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。据不完全统计，截至2017年3月以来，限购开启或政策升级的城市不少于30个。限购令出台后，由于个别购房人不符合当地规定的政策，导致房屋无法办理合同备案或权属登记，引起法律纠纷，给购房人带来重大法律风险。为此，最高人民法院及地方高级人民法院也多次通过司法审判研讨会议统一裁判尺度。

二、最高人民法院观点

（一）2011年全国民事审判工作会议纪要（最高院法办[2011]442号文）

《纪要》第19条要求房屋买卖合同是以按揭贷款方式付款，强调买受人的举证责任，确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。如合同未明确约定的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院将审查其解除合同的理由是否成立。《纪要》第20条对房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。《纪要》第21条强调依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益，区分基本住房、改善性住房和投资性住房。对购买基本或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

（二）2015年全国民事审判工作会议纪要（征求意见稿）

《纪要》第28条对“限贷限购”政策下裁判思路表述为：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

（三）第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年12月1日人民法院报第03版）第四部分关于房地产纠纷案件的审理对上述“限贷限购”政策下裁判思路未明确表态。

三、天津市高级人民法院观点

2016年11月16日，天津市高级人民法院下发《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》（津高法[2016]158号文）对“限贷限购”政策下裁判思路为：“因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。”

四、裁判思路解析与风险防范

我们认为，房屋“限贷限购”政策本身具有一定阶段性，政策出台时点一般难以预测，其导致房屋买卖合同不能履行的结果往往不可归责于双方，而房屋买卖通常历经缔约谈判、意向草签（支付定金或预付款）、合同网签备案、买方贷款办理及支付、房屋交付及不动产权属登记等过程，周期较长。政策实施与买卖过程存在“期限错配”。司法实践中，应区别“限购”与“限贷”，进行不同裁判思路考量。

   （一）“限购”政策下，即因限购导致买受人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由请求解除合同的，应予支持。上述情形下解除合同的，出卖人应将收受的购房款或者定金返还买受人。但对于可能给出卖人造成的损失，如何处理？我们认为，应考虑以下因素：

（1）从裁判原则上看，应遵循诚实信用、公平、合理原则，以保护守约方合法权益为前提，秉承“调解优先、调判结合”理念。

（2）从裁判结果上看，原则不予支持为宜。但如果一方有过错的，应酌情予以支持。例如，房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

（二）“限贷”政策下，我们认为，应区分不同情况加以分析：

（1）从裁判案例看，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日生效）第23条之规定，商品房买卖合同（不含二手房买卖，此注）纠纷案大多倾向支持买受人的合同解除权。

（2）从举证角度看，我们认为，应多倾向于增加买受人的举证责任，以便查明买受人是否属于限贷范围并因此导致继续履行该房屋买卖合同已无可能；当事人在房屋买卖合同中是否对按揭付款方式及违约责任作出明确约定等。如果履约障碍系由买受人的不良信用记录等个人原因所致，其主张的合同解除权，则不予支持。

（3）从合同缔约看，我们认为，房屋买卖合同通常标的数额较大，当事人在缔约时对合同主要内容已有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险也应有较为充分的预见，对自身合同义务不能实际履行应当已有合理的预案。通常，“限贷”政策会给买受人带来三种影响，贷款比例减少（首付比例增加）、贷款利率提高或者无法办理贷款（禁贷）。所以，评估“限贷”政策对买受人继续履行合同的影响以及是否支持其合同解除权不应一概而论。

综上所述，我们认为，“限贷限购”政策下房屋买卖法律风险理应引起交易双方特别注意。合同缔约双方现阶段应在国家调控力度不减并趋严背景下，审慎考量自身合同履行能力。在签署相关协议中尽量明确约定清楚，通过合规条款设计防范法律风险。“限贷限购”政策属于临时性市场监管措施，法律法规修订通常具有滞后性，司法裁判受到政策本身影响还是客观存在的，裁判思路也会随新形势而不断变化，及时了解司法裁判标准与尺度更具有积极意义。