“地下车位”是买的还是租的?

2019-03-01 17:40作者:刘肖楠浏览数:547

关于小区地下车位,很多人说车位只能“租”不能“买”,且这种说法在网络上流传甚广,但大多数人信以为真的事,往往不是真理。


从法律角度讲能不能“买”,要看买卖合同的效力是否被法律所禁止,目前没有任何一部法律或行政法规禁止车位买卖,或否定车位买卖合同的效力。但是,我国大部分地方无法办理为地下车位办理产权证,这就尴尬了。


《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”


如果车位不能办理产权登记,还能说车位可以买卖吗?能。首先,出售车位的是开发商,而开发商对其建设的地下车位,是具有所有权的。


《中华人民共和国物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”


其次,物权效力跟合同效力是两码事,即便从开发商处受让的车位无法办理产权证,那也是地方登记机构没有开设此项业务造成的,是现今不能而非法律禁止。况且,很多地方不动产登记机构已经接受办理地下车位的产权登记,并制定了详细的操作规程。从立法精神来看,法律也是支地下车位买卖的,既然可以买卖,就应当准予办理产权登记。


《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”


如果您所在的地区不能办理地下车位产权登记,能解除车位买卖合同并要求开发商退款吗?不能。签完合同找个理由就想毁约,合同岂不是儿戏。对于地下车位无法办理产权登记的情况,业主与开发商在签订合同前均应当清楚。对于开发商,有必要在合同中提示“根据XX市现行规定,车位不能领取乙方名义的房地产权证,但不影响乙方根据本合同约定占有和使用车位”。


说到地下车位买卖合同,为了规避无法办理产权证的法律风险,绝大多数开发商与业主签订的是“地下车位使用权转让合同”,这个合同名称就很畸形。所谓的“使用权转让”到底是“租”还是“售”?如果是“租”,依据法律规定,租赁期限不得超过二十年,超过部分无效,开发商可能面临将多收的款项返还的法律风险。


合同问题,最根本的原则是合同意思自治,解决合同纠纷,最重要的是探究当事人的真实意思表示。拿到一份合同,表面上是一堆约定权利义务的文字,但从这些文字中我们要看到双方签订合同真正想达到的目的是什么。对于文字表述可以存在不同理解时,应以最能反映双方真实意愿的意思为准。


《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定:“有相对人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句,结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则,确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释,不能完全拘泥于所使用的词句,而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则,确定行为人的真实意思。” 


买车位和租车位的现实区别,其实大家心中有数。之所以会发生争议,无非在于“使用权转让”这种蹩脚的合同表述。


所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。可见“使用权”是包含在所有权中的一项权利。相比于“所有权”与“使用权”的区别,“转让”二字更引人注目。“转让”是把自己的东西或应享的权利让给别人,既然依据合同和事实行为已经让出去,就没有收回来的道理;如果合同约定只是在一定期限内使用,到期收回,才叫“租赁”。


如果开发商与业主签订的“使用权转让合同”载明:“乙方使用该车位的年限与该车位所占用的国有土地使用权的剩余使用年限相同。使用期限期满后,按照国家相关规定执行。”是否意味着地下车位使用权是有期限的,因此属于租赁合同呢?No。这里所说的使用权期限是指国有土地使用权期限,属于开发商对业主的提示。不管卖的是房产还是车位,其对应的土地使用权都不是无限期。


当然,租赁合同与买卖合同性质的划分,不是简单以是否约定了使用期限为标准来进行判断的,一个无期限的租赁合同,依然是租赁合同;使用期限的约定,只是判断合同性质的一个考量因素。


如果开发商与业主之间达成的合意是租赁车位,那大可直接签订租赁合同,没有必要编出个“使用权转让合同”,这分明是无法办理产权登记的变通之法。结合地下车位“使用权转让合同”的内容,我们有理由认为地下车位“使用权转让合同”并非租赁合同,不受二十年租赁期限的限制。下面这个案例很好地阐述了这个问题:


盐城市中级人民法院(2014)盐民终字第01318号


(一)涉案合同中约定的“车位使用权”的实质。双方当事人所订立的《力拓.倾城花园2#地下室车位使用权转让合同》第一条以“使用权约定”为小标题对合同交易对象进行了说明:“本合同所指地下人防停车位系转让方开发投资建设,其建筑成本未计入房屋销售成本及价格,其面积未作为公用面积分摊未随地上部分的房屋产权一并转移,其使用权及收益权归转让方所有。”结合该条内容及前文关于人防地下车位(指整个地下车位及其构筑物)权利性质及其权利归属的认定,可见该条中所界定的交易对象名义上为“车位使用权”,实质上为“车位所有权”。此外,涉案合同中的其他条款也证明交易对象实质上为“车位所有权”:1、第二条约定“车位使用年限等同于受让方所购房屋产权使用年限”;2、第四.4条约定“在相关政策允许下,受让方除享有该停车位使用权外,同时享有该车位使用权的继承权。如将该停车位转让或出租,应将转让或出租范围限定在本小区范围内业主,并征得业主委员会及物业管理公司同意。转让或出租后,受让方承担一切连带责任。”该关于车位权属的再次转让、出租的限制性约定符合《物权法》第七十四条第一款的规定,即“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,表明了这是一个与《物权法》第七十四条第一款规定相调适的限制,而不是对车位权属的权能的限制。3、第四.5条约定“受让方知晓且只享有该停车位的使用权(不享有土地使用权),无法办理产权证、土地证等相关手续。若国家政策对地下停车位使用年限和性质做出具体规定或调整,该停车位使用年限和性质随国家法律政策规定处理。”从以上约定足以认定,涉案合同交易的车位“使用权”具有“所有权”的实质要义及其占有、使用、处分、收益等权能。


(二)关于案涉合同性质及其效力的问题。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)7号)第二条第一款规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记为特定业主所有权的客体。”本案中的车位专门划定区域并编号,具备该条款规定的前两个特征。至于第三个特征即是否“能够登记”,建设部《房屋登记办法》第九十六条规定:“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记,可以参照本办法执行。”江苏省建设厅《江苏省实施﹤房屋登记办法﹥若干问题的指导意见》(苏建房(2009)196号)第十二.2条规定:“地下车位和按原规划建造的地面车位,符合房屋登记条件的可以申请登记。”可见,案涉车位所有权完全具备登记的法律条件,只是暂时不具备地方登记机构给予登记的操作条件。因此,案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。


《物权法》第七十四条第二款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案被上诉人对案涉整个地下车位建筑物享有所有权,有权依法通过约定的方式,出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。所以,将案涉合同认定为实质上的“地下车位所有权转让(出售)合同”,符合当前房地产产业发展的实际,符合房地产行政管理的需要,符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨,不仅不违反法律、行政法规的强制性规定,不具有其他合同无效的事由,而且可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。故认定为有效合同,对双方当事人均具有约束力,也更有利于权利保障。


对这个问题的认识,司法实践尚存争议,确有不少判例将地下车位“使用权转让合同”定性为租赁合同,进而认定使用期限超出二十年的部分无效,判决开发商返还相应部分“转让款”。对于真实意思表示的认定与合同文字的解读,可以存在不同观点,但是当文意解释结果有利于一方而损害另一方利益时,应当谨慎为之。


就地下车位转让而言,将其定性为买卖合同,皆大欢喜;认定为租赁合同,不解决任何实际问题,反而让某些人有利可图。试问,如果地下车位“使用权转让合同”应为租赁合同,二十年后车位该如何处理呢。